|
Der Beleihungswert
Haben Sie sich auch schon gefragt, was Begriffe wie “Beleihungswert” oder “Verkehrswert” bedeuten und worin die Unterschiede liegen?
Eigentlich ist es ja ganz einfach, aber wir wären nicht in Deutschland, wenn es nicht gleichzeitig auch kompliziert wäre.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist eigentlich nichts anderes als der aktuelle Marktwert. In der Regel nimmt man dabei an, dass der Verkehrswert gleich dem Kaufpreis ist. Bei einem Neubau wird dieser Verkehrswert ein wenig komplizierter berechnet (sieh Beispiel am Ende des Textes).
Der Beleihungswert wiederum ist der Verkehrswert abzüglich eines Risiko- oder Sicherheitsabschlages. Dahinter steckt die Überlegung, dass eine Immobilie heute einen Verkehrswert von sagen wir mal 200.000 Euro hat, aber wenn die Immobilie morgen wieder verkauft werden müsste vielleicht 10% weniger, also 180.000 Euro, als Kaufpreis bringt. Die Höhe dieses Sicherheitsabschlages ist von Bank zu Bank recht unterschiedlich und kann u.a. auch vom Alter des Gebäudes abhängen. Üblich sind Abschläge von 10%-20%.
Diese Unterscheidungen hängen mit der Refinanzierung der Banken in Deutschland zusammen. So besorgen sich z.B. Hypothekenbanken das Geld, das sie ihren Kunden leihen, selbst am Kapitalmarkt. Dazu geben Hypothekenbanken Pfandbriefe aus, die gemeinhin als sehr sicher gelten. Entsprechend vorsichtig müssen Hypothekenbanken bei der Vergabe von Baukrediten vorgehen. Da man in Deutschland das Risiko einer Finanzierung noch immer daran fest macht, wieviel vom Beleihungswert finanziert wird, gibt es auch die bekannten Abstufungen bei den Zinskonditionen.
Anders gehen ausländischen Banken vor, die in Deutschland Bau- oder Immobilienkredite vergeben. Diese Banken machen das Risiko und damit auch die Zinssätze nicht an der Höhe der Beleihung fest, sondern orientieren sich am Einkommen ihrer Kunden. Wer das 15fache seines Bruttojahreseinkommens als Darlehen benötigt, zahlt einen anderen Zinssatz als der, der das 10fache oder 20fache finanzieren will.
Beispiele für die Berechnung des Beleihungswertes
|
