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Finanzierung ohne Eigenkapital - geht das überhaupt?

Wenn man der (Fach-)Presse, Medien oder Verbraucherverbänden glaubt, basiert eine gute und solide Baufinanzierung vor allem auf einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20%-30% der Kosten. Wer weniger Eigenkapital hat, sollte -so die einhellige Meinung- die Finger von der eigenen Immobilie zu lassen und erst einmal Eigenkapital ansparen.

Aber ist das tatsächlich der richtige Weg?

Sicher: die Sorge vieler Verbraucherschützer, dass Menschen sich mit Ihrer Immobilienfinanzierung “um Kopf und Kragen bringen”, ist nicht ganz unbegründet. Dass der Traum von den eigenen vier Wänden platzt, liegt aber weniger am Eigenkapitalanteil, sonder daran, dass sich einige Immobilienbesitzer bei den monatlichen Raten übernehmen. Eine gute und solide Eigenheimfinanzierung hängt also nicht in erster Linie von der Höhe des Eigenkapitalanteil ab, sondern von den übrigen Rahmenbedingungen wie z.B. der Darlehenshöhe an sich, der Höhe der Raten im verhältnis zum Einkommen oder den Risiken bei Zinsänderungen in 10, 15 oder 20 Jahren.

Woher soll das Eigenkapital stammen?

In den letzten Jahren und Jahrzehnten haben sich die Lebensgewohnheiten der Deutschen erheblich verändert. Für die erste eigene Wohnung, das eigene Auto, Urlaub usw. geben wir heute mehr und früher Geld aus als noch vor wenigen Jahren. Und unsere Gesellschaft wird immer mobiler: viele künftige Hausbesitzer wohnen weit weg vom alten Familien- und Freundeskreis. Ein Haus, wie früher sehr oft üblich, überwiegend in Selbsthilfe zu bauen, ist so schwierig bis unmöglich.

Risiken bei Vollfinanzierung

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital hat erst einmal “nur” ein Risiko: das Risiko eines Wiederverkaufes. Das Risiko steigender Zinsen in beispielsweise 10 Jahren hat nämlich auch der Immobilienbesitzer, der anfangs 20 % Eigenkapital investiert hat.

Was ist damit gemeint?

Stellen Sie sich vor, dass Sie heute eine Immobilie bauen oder kaufen und die gesamten Kosten finanzieren müssen. Die gesamten Kosten sind der Kaufpreis der Immobilie plus die sog. Erwerbsnebenkosten, also die Kosten für die Beurkundung und Abwicklung des Kaufvertrages. Mit ein wenig Pech kommen dazu noch die Kosten für einen Immobilienmakler.

Beispiel:

  • · Kaufpreis der Immobilie: 200.000,- Euro
  • · Erwerbsnebenkosten: 10.000,- Euro (= 5% d. Kaufpreises)
  • Da keine Eigenmittel vorhanden sind, werden diese Kosten komplett finanziert.

Nehmen wir jetzt einmal an, dass Sie die Immobilie nach 3 Jahren wieder verkaufen müssen (wollen), z.B. wegen Scheidung oder einem beruflich notwendigen Umzug.

Die Immobilie ist mit 210.000,- Euro belastet. Es gelingt Ihnen, weil es schnell gehen muss, das Haus für 190.000,- wieder zu verkaufen. Dann bleiben Sie auf Schulden von rund 20.000,- Euro sitzen.

Wenn Sie 20.000,- Euro mit einer Gesamtlaufzeit von 7 Jahren (= maximale Laufzeit von Ratenkrediten) bei einem Zinssatz von 7,9% p.a. finanzieren, müssen Sie dafür monatlich ca. 278,- Euro zahlen.

Übrigens: diese Rechnung ist sehr vereinfacht, denn bei der vorzeitigen Ablösung des langfristigen Bankdarlehens entstehen ggf. weitere Kosten. Es kann also sein, dass Sie trotz 3 Jahren Tilgung mehr als die 200.000,- Euro zurückzahlen müssen!

Alternative Eigenkapital ansparen?

Wir verzichten jetzt mal auf ein ausführliches Rechenbeispiel, sondern fragen einfach nur, wogegen Sie ansparen wollen? Gegen (vielleicht) steigende Immobilienpreise? Oder lieber gegen (vielleicht) steigende Darlehenszinsen?

Selbst wenn Sie jetzt alles daran setzen, um “nur” die Erwerbsnebenkosten zusammenzusparen, kann Ihnen das in z.B. 2-3 Jahren wenig nützen: wenn die Baugeldzinsen dann nur 1% höher sind als heute, ist Ihre Ratenbelastung für die Restfinanzierung höher als wenn Sie heute komplett finanziert hätten.

Finanzieren “auf Teufel komm raus”?

Die Rahmenbedingungen, um sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu verwirklichen, sind derzeit so günstig wie nie. Die Immobilienpreise sind noch immer vergleichsweise niedrig und die Bauzinsen sind auf einem Rekordtief. Und: noch gibt es die Eigenheimförderung.

Obwohl alles dafür spricht, sich jetzt den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, sollte man nicht blind in die Falle laufen. Vor allem sollte man die typischen Fehler vermeiden, die einem -unabhängig vom vorhandenen Eigenkapital- unterlaufen können.

Wie hoch können wir finanzieren?

Wir können über unsere Bankpartner Immobilien bis etwa 120% des sog. “Beleihungswertes” finanzieren. Das entspricht etwa 110% des reinen Kaufpreises einer Immobilie bzw. den Kosten für einen Neubau (inkl. Grundstück und Baunebenkosten). Damit können wir also auch die üblichen Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) mitfinanzieren.

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